Le comté de Miami-Dade se caractérise avant tout par ses stocks, et non par ses prix. Selon la publication mensuelle de MIAMI REALTORS du 16 septembre 2026, portant sur le mois d’août, le stock de maisons individuelles s’élève à 4,9 mois et le délai médian jusqu’à la signature du compromis de vente est de 40 jours, contre 51 un an plus tôt. Pour les appartements en copropriété, ces chiffres s’élèvent respectivement à 12,1 mois et 66 jours. Le prix médian s'élève à 680 000 dollars pour les maisons individuelles, en hausse de 3,82 % sur un an, et à 408 000 dollars pour les appartements, en baisse de 0,49 %. Les paiements au comptant représentent 37,8 % des ventes conclues et 50,5 % des ventes d'appartements anciens.
Un acquéreur français à qui l'on présente un appartement se trouve donc dans la position la plus favorable des deux, une position de négociation que peu de gens mesurent au moment de faire une offre. En ce qui concerne les flux, la National Association of Realtors a recensé, le 29 juillet 2026, 45,3 milliards de dollars d’acquisitions par des acheteurs étrangers sur douze mois, soit une baisse de 19,1 %, la Floride restant le premier État avec 20 % des acquisitions. La France ne figure ni dans le tableau des pays d'origine, ni avec une part chiffrée dans le rapport international de MIAMI REALTORS du 27 janvier 2026 : aucune source publique ne quantifie la part française à Miami, et ce document ne va pas l'inventer.
La convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994, modifiée en 2004 et en 2009, ne neutralise pas la double imposition de la même manière sur les loyers et sur les plus-values. Elle applique deux méthodes différentes au sein d'un même article. C'est le point le plus mal compris du marché français, et le plus coûteux.
En ce qui concerne les revenus fonciers, l'article 6 prévoit l'imposition des loyers aux États-Unis et l'article 24, paragraphe 1, point a) i), accorde au résident français un crédit « égal au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus ». La notice du formulaire 2047 précise qu’« en général, l’impôt français s’entend de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux ». Le crédit absorbe donc l’impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Seul subsiste l’effet du taux effectif. Le loyer est protégé.
En ce qui concerne la plus-value, le mécanisme change. L'article 24, paragraphe 1, point a) iii), fait expressément référence au paragraphe 1 de l'article 13 et n'accorde qu'un crédit « égal au montant de l'impôt payé aux États-Unis », plafonné à l'impôt français. Le crédit ne correspond plus à l'impôt français : il s'agit de l'impôt américain effectivement acquitté. Si celui-ci est inférieur, la différence reste due en France.
La différence n'est pas purement théorique. Du côté américain, un non-résident est soumis au barème des plus-values à long terme, soit 0 %, 15 % ou 20 % au niveau fédéral, sans la contribution de 3,8 % dont l'article 1411 e) 1) exclut les non-résidents, et sans impôt d'État, la Floride n'en prélevant pas sur le revenu. Du côté français, la plus-value est soumise à un impôt sur le revenu de 19 % et à 17,2 % de cotisations sociales, auxquels s'ajoute une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 €.
« Le contrat de location protège le loyer. Il ne protège pas la cession. Nous calculons la valeur de cession le jour de l'acquisition, et non pas quinze ans plus tard », explique Adam Redolfi, associé fondateur d'Alure Capital.
Deux facteurs s'opposent : les abattements liés à la durée de détention exonèrent de l'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et des cotisations sociales après trente ans, mais les deux bases d'imposition diffèrent, notamment en ce qui concerne l'amortissement déduit aux États-Unis et repris lors de la cession. C'est dans le cas d'une détention de courte durée et fortement amortie que l'écart est le plus important.
Un résident fiscal français dont le patrimoine immobilier net imposable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier est redevable del'impôt sur la fortune immobilière sur l'ensemble de son patrimoine, y compris les biens situés à l'étranger, selon le barème inchangé pour 2026, compris entre 0,50 % et 1,50 %, calculé à partir de 800 000 € et non à partir du seuil de 1 300 000 € une fois celui-ci franchi. La loi de finances pour 2026 n’a modifié ni le seuil, ni le barème, ni la décote.
La convention ne fait pas écran. Son article 23, paragraphe 1, rend le patrimoine immobilier imposable dans l'État de situation, formulation non exclusive, et son article 24, paragraphe 1, point c), précise qu'un résident de France possédant un tel patrimoine « est également imposable en France », sous déduction d'un crédit « égal au montant de l'impôt payé aux États-Unis sur ce patrimoine », lui-même plafonné à l'impôt français correspondant. Les États-Unis ne prélèvent pas d'impôt fédéral sur la fortune : le crédit est nul et l'IFI porte sur la totalité de la valeur vénale du bien. L'abattement de 30 % réservé à la résidence principale ne s'applique pas, et la taxe foncière de Miami-Dade ne constitue pas un impôt sur la fortune au sens de la convention. Le bien est soumis aux deux prélèvements la même année.
La détention en direct est la plus simple et la plus exposée. Les loyers font l'objet, par défaut, d'une retenue de 30 % sur le montant brut, sans aucune déduction, en application de l'article 871 a) du code fédéral. L'option prévue à l'article 871 d), ou celle prévue à l'article 6, paragraphe 5, de la convention, permet une imposition au réel après déduction des intérêts, des taxes, de l'amortissement et des frais de gestion, par le biais d'une déclaration jointe au formulaire 1040-NR. Pour un bien loué, il s'agit presque toujours de l'élément le plus rentable du dossier, et il est régulièrement omis.
La LLC américaine à associé unique n'a aucune incidence fiscale. Elle est transparente de plein droit en vertu de la règle 301.7701-3 b) 1) et son propriétaire est considéré comme le propriétaire direct. Elle assure une séparation des responsabilités et crée une obligation déclarative : un formulaire 5472 doit être rempli chaque année, sous peine d'une amende de 25 000 dollars, majorée de 25 000 dollars par période de trente jours au-delà du délai de quatre-vingt-dix jours suivant la notification. La société américaine, imposée à 21 %, fait quant à elle perdre le barème des plus-values à long terme des personnes physiques sans que le bien ne soit exclu de l'assiette successorale américaine.
La SCI française nécessite une mise en garde. Contrairement à une idée reçue, elle n'est pas classée d'office comme société de capitaux : la seule forme française figurant sur la liste des entités « per se » du règlement 301.7701-2 b) 8) i) est la société anonyme. Sa qualification américaine par défaut dépend de la responsabilité de ses associés, et elle peut être traitée comme une société de personnes, une société de capitaux ou une entité transparente, ce qui entraîne des conséquences très différentes au moment de la sortie. Elle s'apprécie au cas par cas et relève d'une expertise juridique intégrée, jamais d'une règle générale.
Un non-résident non citoyen des États-Unis bénéficie d'un crédit de 13 000 dollars au titre de l'article 2102 b) 1), soit l'équivalent d'un abattement de 60 000 dollars sur les actifs de source américaine. Ce seuil n'est pas indexé, le taux marginal supérieur est de 40 %, et un bien situé en Floride est considéré comme un actif de source américaine.
La convention franco-américaine de 1978 sur les successions, modifiée par le protocole du 8 décembre 2004, prévoit à la place un crédit au prorata. Son article 12, paragraphe 3, prévoit le crédit dont bénéficierait un citoyen américain, multiplié par le rapport entre l'actif successoral brut situé aux États-Unis et l'actif successoral brut mondial, sans descendre en dessous de 13 000 dollars. La loi P.L. 119-21 du 4 juillet 2025 ayant porté l'abattement de base d'un résident américain à 15 000 000 $ pour 2026, soit un crédit de 5 945 800 $, le crédit au prorata d'un résident français a automatiquement augmenté.
Il faut toutefois interpréter cette fraction correctement : elle offre d'autant plus de protection que le patrimoine immobilier situé en Floride représente une part importante d'une succession internationale modeste, et d'autant moins qu'un appartement de taille moyenne s'inscrit dans un patrimoine français important. Il ne s'agit pas d'un abattement de 15 000 000 $ pour l'acquéreur français, mais d'une fraction de ce montant.
En cas de revente par un non-résident, l'acquéreur retient 15 % du montant réalisé, c'est-à-dire du prix brut et non de la plus-value, conformément àl'article 1445 du code fédéral. Les instructions du formulaire 8288, révision de janvier 2026, confirment que ni le taux ni les seuils n'ont changé.
Il existe deux allègements qui dépendent de l'acquéreur, et non du vendeur. Le taux tombe à 10 % lorsque le montant réalisé est supérieur à 300 000 $ sans dépasser 1 000 000 $ et que l'acquéreur destine le bien à sa résidence ; la retenue disparaît en dessous de 300 000 dollars sous la même condition, que l'IRS définit comme une occupation prévue pendant au moins 50 % des jours d'occupation au cours de chacune des deux périodes de douze mois suivant le transfert. Un vendeur qui cède à un investisseur ou à une société ne bénéficie ni de l'une ni de l'autre.
La solution à privilégier reste le certificat de retenue. Le formulaire 8288-B ramène la retenue au niveau de l'impôt attendu ; l'IRS indique qu'il statue normalement dans les quatre-vingt-dix jours suivant la réception d'un dossier complet, délai qui dépasse le calendrier habituel de signature et fait de cette demande une décision prise dès la mise en vente. La retenue n'est d'ailleurs pas l'impôt : elle est imputée après le dépôt d'une déclaration 1040-NR.
Le crédit hypothécaire américain n'est pas accessible aux conditions indiquées. La moyenne hebdomadaire des taux de Freddie Mac s'établissait à 6,95 % pour un prêt à taux fixe sur trente ans pour la semaine close le 17 septembre 2026, contre 6,26 % un an plus tôt, mais ces chiffres concernent des dossiers conformes, avec un apport de 20 % et un historique de crédit américain. Les programmes dits « foreign national » sont des produits de portefeuille non cédés aux agences fédérales, et les courtiers de Floride annoncent un apport personnel compris entre 25 % et 40 %, fourchette qui correspond à la pratique du marché. À cela s'ajoute un obstacle structurel concernant les appartements : seuls 21 immeubles en copropriété sur 2 397 dans le sud de la Floride sont agréés par la Federal Housing Administration, soit 0,9 %.
Le coût de portage se décompose en quatre éléments. La taxe foncière, aux taux cumulés adoptés pour 2025, toutes collectivités confondues, s'élève à 19,9878 pour mille dans la ville de Miami et à 18,7601 à Miami Beach : un non-résident ne peut prétendre à l'exonération pour résidence principale ; la base reste la valeur vénale et le plafonnement applicable est celui de 10 % prévu à l'article 193.1554 des statuts de Floride, qui ne couvre pas la part scolaire, soit environ un tiers du montant total. L'assurance, en hausse, s'élève à 5 975 dollars de prime moyenne pour le comté de Miami-Dade au 31 mars 2026, selon le Florida Office of Insurance Regulation. Les charges de copropriété, qui ne font l'objet d'aucune statistique publique, alors que l'article 718.112 (2) g) des statuts de Floride impose une étude de réserve structurelle à tout immeuble de trois étages habitables ou plus, dont la date limite du 31 décembre 2025 est dépassée et la date butoir fixée au 31 décembre 2026, et que la loi HB 913 du 1er juillet 2025 autorise un conseil syndical, pour un budget adopté au plus tard le 31 décembre 2028, à suspendre ses dotations pendant deux exercices au maximum, à la double condition qu’une inspection dite « milestone » ait été réalisée au cours des deux années civiles précédentes et que la suspension serve à financer les travaux recommandés par cette inspection. Une charge mensuelle modérée constatée en 2026 ne constitue donc pas la preuve que l'immeuble dispose de provisions suffisantes. Enfin, le taux de change s'établit à 1,1460 dollar pour un euro au cours de référence de la Banque centrale européenne du 18 septembre 2026, contre 1,1736 un an plus tôt, soit une dépréciation de 2,35 % qui renchérit d'autant l'acquisition pour un capital libellé en euros.
« Pour un investisseur français, la question n'est jamais le prix au mètre carré. Ce qui compte, c'est la structure de détention, la fiscalité au moment de la cession et de savoir qui répond au téléphone à Miami à 15 heures, heure de Paris », explique Adam Redolfi, né à Nice et associé fondateur d'Alure Capital, qui gère des mandats surl'axe Miami-Paris depuis plus de quinze ans.
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En partie. En ce qui concerne les loyers, l'article 24, paragraphe 1, point a) i), accorde un crédit égal à l'impôt français, prélèvements sociaux de 17,2 % compris, conformément à la notice du formulaire 2047 : la double imposition est ainsi neutralisée. En ce qui concerne la plus-value, l'article 24, paragraphe 1, point a) iii), n'accorde qu'un crédit égal à l'impôt payé aux États-Unis, plafonné à l'impôt français, de sorte qu'un reliquat de 19 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux peut rester dû après application des abattements liés à la durée de détention.
Oui. Un résident fiscal français est imposable sur son patrimoine immobilier mondial dès que la valeur nette imposable atteint 1 300 000 € au 1er janvier. L'article 24, paragraphe 1, point c), de la convention prévoit un crédit égal à l'impôt sur la fortune payé aux États-Unis, plafonné à l'impôt français, mais les États-Unis ne prélèvent pas d'impôt fédéral sur la fortune : le crédit est nul et l'IFI s'applique à la totalité de la valeur du bien, selon un barème allant de 0,50 % à 1,50 %.
Adam Redolfi, associé fondateur d'Alure Capital, est né à Nice, exerce à Miami depuis plus de quinze ans et a réalisé plus de 1,25 milliard de dollars de transactions dans les secteurs résidentiel, commercial, des programmes neufs et des levées de fonds. Alure Capital est un multi-family office spécialisé dans l'immobilier, implanté à Miami, New York et Paris, proposant des services en français et en anglais.
La retenue s'élève à 15 % du prix de vente brut, et non de la plus-value. Elle passe à 10 % lorsque le prix est supérieur à 300 000 $ sans dépasser 1 000 000 $ et que l'acquéreur destine le bien à sa résidence, et disparaît en dessous de 300 000 $ sous la même condition. Le formulaire 8288-B ramène ce taux au niveau de l'impôt attendu, l'IRS statuant normalement au quatre-vingt-dixième jour suivant la réception d'un dossier complet.
Alure Capital est un multi-family office spécialisé dans l'immobilier, au service des particuliers très fortunés (UHNWI), des family offices et des investisseurs institutionnels. Courtage, private equity, acquisition d'établissements hôteliers, promotion immobilière, immobilier commercial et expertise juridique, le tout au sein d'une même structure. Trois bureaux, à Miami, New York et Paris, et une capacité de conseil internationale couvrant 40 destinations. La société est dirigée par Adam Redolfi, associé fondateur né à Nice, qui a réalisé plus de 1,25 milliard de dollars de transactions au cours de plus de quinze ans d’activité. Elle s’appuie sur une équipe multilingue de professionnels formés à la finance, maîtrisant sept langues. Mandats strictement confidentiels. Processus protégés par un accord de confidentialité. Conseil exclusif. Alure Capital ne s'occupe pas de détail. Elle ne fait pas de publicité. Elle ne traite pas de volume. Chaque mandat est exécuté dans le cadre d'un accord de confidentialité. Contact : contact@alurecapital.com
MIAMI REALTORS, publication mensuelle du 16 septembre 2026 et rapport international du 27 janvier 2026. National Association of Realtors, 29 juillet 2026. Convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994, telle que modifiée, articles 6, 13, 23 et 24, et convention de 1978 relative aux successions, telle que modifiée en 2004, article 12. Direction générale des Finances publiques, notice du formulaire 2047 et formulaire 2042-IFI 2026. Internal Revenue Service, pages FIRPTA et instructions des formulaires 8288, 5472 et 706-NA. Code fédéral des impôts, articles 871, 1411, 1445 et 2102, règlements 301.7701-2 et 301.7701-3, loi P.L. 119-21 et Rev. Proc. 2025-32. Statuts de Floride, articles 193.1554 et 718.112 (2) g), et loi HB 913. Évaluateur immobilier de Miami-Dade, Office of Insurance Regulation de Floride, Freddie Mac et Banque centrale européenne. Chiffres arrêtés au 20 septembre 2026.
