Flux de capitaux transfrontaliers : comment les capitaux des très grands fortunés français redessinent le marché immobilier de Miami
Miami n'est pas devenue une ville française par hasard. C'est grâce aux flux de capitaux qu'elle l'est devenue.
Au cours des quinze dernières années, on estime qu'entre trente et cinquante mille ressortissants français se sont installés à Miami, le tournant s'étant clairement produit après 2015. Les raisons sont bien connues : le régime fiscal américain, le décalage horaire identique à celui de l'Europe, l'ouverture culturelle, le climat, les écoles. Ce qui l'est moins, ce sont les conséquences structurelles. Miami est devenue la première destination des capitaux privés français investis dans l'immobilier américain, et sans doute le marché français le plus dynamique dans le segment du très haut de gamme en dehors de Paris et de la Côte d'Azur.
Le marché de Miami ne s'est pas adapté à cette situation. C'est elle qui est en train de le remodeler.
Les deux vagues
La première vague concernait le secteur résidentiel. Des entrepreneurs et fondateurs d'entreprises technologiques français, après avoir cédé leurs activités en Europe, se sont installés à Miami Beach, à Brickell et dans le marché immobilier de très haut de gamme environnant. Ils ont acheté des appartements en copropriété et des maisons individuelles existantes. Les transactions étaient suffisamment simples pour que les agences immobilières de luxe américaines traditionnelles puissent les mener à bien, bien qu'avec quelques difficultés : la barrière de la langue, le processus de clôture, l'assurance titre, le change, tout cela nécessitait des solutions de contournement.
Cette vague a désormais atteint sa maturité. Les acheteurs français de 2015 à 2020 se sont soit installés définitivement à Miami, soit ont adopté le mode de vie typique des Français qui vivent entre deux côtes : Paris au printemps et à l'automne, Miami en hiver, la Côte d'Azur en été. Leur première acquisition à Miami concernait un bien résidentiel. La deuxième est d'un tout autre genre.
La deuxième vague est de nature structurelle. Ces mêmes acteurs, ayant obtenu la résidence américaine, investissent désormais dans l'immobilier de Miami en tant que classe d'actifs de leur portefeuille plutôt que pour acquérir une résidence personnelle. Les transactions prennent une forme différente. Les acquisitions sont de nature commerciale. Les véhicules utilisés sont des SPV et des entités de holding de family office. Les structures fiscales sont complexes, avec un recours délibéré à la convention fiscale franco-américaine, à la planification par le biais de trusts étrangers et à la préservation du patrimoine intergénérationnelle. Le conseiller n’est plus le courtier spécialisé dans l’immobilier de luxe. Le conseiller est désormais le cabinet capable de coordonner les avocats de Miami avec ceux de Paris, la banque privée française avec le prêteur américain, et le family office français avec l’administrateur de fonds américain.
C'est dans cette deuxième vague que se trouve actuellement le marché. Et les entreprises bien placées pour en tirer parti ne sont pas celles qui ont profité de la première vague.
Qu'est-ce qui fait du directeur d'école français un client à part ?
Trois caractéristiques distinguent les particuliers français très fortunés des autres acheteurs étrangers.
Le premier facteur tient à la structure même de la fortune française. La fortune des très grands fortunés français se concentre dans des entreprises opérationnelles sous contrôle familial, des participations boursières détenues par l’intermédiaire de holdings, ainsi que dans d’importants portefeuilles immobiliers répartis en France et dans le bassin méditerranéen. Le client qui acquiert un bien immobilier à Miami le fait rarement sur ses fonds propres ; il opère plutôt par le biais d’une structure de holding familiale déjà implantée dans plusieurs juridictions. La transaction à Miami doit s’inscrire dans une architecture financière existante, et non la remplacer.
Le deuxième aspect concerne le rôle de la banque privée française. Les investisseurs français s'appuient fortement sur les banquiers privés d'établissements tels qu'Edmond de Rothschild, BNP Paribas Wealth Management, Société Générale Private Banking et les grandes banques suisses disposant de bureaux dédiés à la France. Ces institutions coordonnent les allocations des investisseurs, mais elles n'exécutent pas les transactions immobilières aux États-Unis. Elles se contentent de les recommander. Un conseiller jouissant d'une crédibilité établie auprès des banques privées françaises est bien placé pour bénéficier de recommandations institutionnelles ; un conseiller ne disposant pas de ces relations ne l'est pas.
Le troisième critère concerne la maîtrise de la langue et la culture. La maîtrise parfaite du français n’est pas un luxe, c’est la norme. Un directeur d’école français qui lit un document de clôture en anglais à la même vitesse qu’en français préférera tout de même négocier en français, structurer les documents en français et recevoir les commentaires sur la transaction en français. Un avocat dont le français est correct est acceptable. C’est le conseiller qui maîtrise parfaitement le français qui conclura l’affaire.
La liaison Paris-Miami
Les capitaux ne circulent pas au hasard. Ils empruntent des voies où les obstacles sont moindres. Le corridor Paris-Miami est devenu, au cours des cinq dernières années, la voie la plus empruntée par les capitaux privés entre l'Europe et les Amériques.
La durée du vol direct est d'un peu plus de neuf heures. De nombreuses grandes compagnies aériennes desservent cette liaison avec plusieurs vols quotidiens. Les écoles francophones, les restaurants, les services professionnels et les infrastructures sociales se sont multipliés dans les quartiers les plus prisés de Miami. Le consulat de France à Miami dispose d'une importante section commerciale. Les relations entre les chambres de commerce de Paris et de Miami ne cessent de se renforcer.
Ces flux de capitaux ont des répercussions sur le plan institutionnel. Les investisseurs institutionnels français (caisses de retraite, compagnies d’assurance, consortiums de family offices) considèrent de plus en plus l’immobilier à Miami comme un placement à intégrer dans leur portefeuille, et non plus seulement comme une destination pour leur résidence principale. Le raisonnement d’investissement est simple : un marché américain présentant des similitudes culturelles avec l’Europe, des actifs libellés en dollars dans un contexte où l’exposition aux devises européennes est déjà élevée, ainsi qu’un environnement fiscal qui, avec une structuration adéquate, est compétitif par rapport aux alternatives européennes.
Alure Capital est implantée dans ce corridor depuis sa création. La société dispose d'un bureau à Paris. L'exécution en français est la norme, et non l'exception. Les relations directes avec les banques privées françaises, les family offices français et les investisseurs institutionnels français constituent l'infrastructure distinctive de la société. L'axe bilatéral Paris-Miami n'est pas une aspiration, c'est le modèle opérationnel.
Ce que le directeur d'école français de Miami achète aujourd'hui
Immobilier résidentiel haut de gamme. À Miami Beach, la maison individuelle n'est plus un bien personnel, mais un patrimoine intergénérationnel. De plus en plus, les clients français organisent leurs acquisitions par le biais de fiducies irrévocables et de sociétés à responsabilité limitée (LLC) familiales, conçues pour faciliter la transmission intergénérationnelle. La demande ne se résume plus à « trouvez-moi une maison » ; il s'agit désormais d'organiser la résidence familiale à Miami de manière à ce que mes enfants en héritent en bénéficiant d'un traitement fiscal avantageux.
Acquisitions dans le secteur hôtelier et de l'hôtellerie. Des investisseurs français dotés d'une solide expertise opérationnelle dans le secteur hôtelier européen investissent actuellement dans des hôtels en Floride. Ces acquisitions vont du repositionnement d'établissements de charme à des opérations de plus grande envergure visant des actifs prestigieux. Les capitaux sont disponibles à long terme, l'horizon stratégique est étendu et le niveau de sophistication opérationnelle est digne d'une institution. Ces investisseurs ne sont pas passifs. Ce sont parfois des exploitants qui acquièrent des établissements dans le but de les repositionner activement.
Capitaux propres destinés au développement. Le carnet de commandes du secteur de la construction à Miami est financé en grande partie par des capitaux étrangers, parmi lesquels les capitaux français occupent une place importante. Des investisseurs français acquièrent des participations minoritaires dans des projets de développement portant sur un seul actif, participent à des consortiums de développement et, dans certains cas, agissent eux-mêmes en tant que promoteurs principaux.
private equity immobilier. Les investisseurs institutionnels français (family offices, consortiums regroupant plusieurs family offices, petits gestionnaires d'actifs) investissent de plus en plus dans private equity immobilier américains. Les mandats de commandité d'Alure Capital intègrent de plus en plus de capitaux provenant de commanditaires français, structurés via le Luxembourg ou directement par des entités françaises.
Quelle direction va prendre la capitale française ?
Les perspectives concernant les flux de capitaux français vers Miami mettent en évidence trois domaines.
Tout d'abord, le secteur de l'hôtellerie connaît une croissance accélérée. Les acteurs français du secteur hôtelier, qu'il s'agisse d'exploitants indépendants ou de groupes institutionnels, explorent activement le marché de la Floride et, plus largement, celui des États-Unis. Les acquisitions d'hôtels prestigieux à Miami, dans les Keys de Floride et sur certains marchés secondaires sont de plus en plus souvent financées par des capitaux français, dans le cadre de montages financiers intégrés franco-américains.
D'autre part, les partenariats immobiliers se renforcent. Les investisseurs français qui, au départ, acquéraient des résidences individuelles, s'associent désormais à des consortiums immobiliers. La prochaine vague de projets immobiliers prestigieux à Miami comportera, dans de nombreux cas, une composante de capitaux français, structurée par des équipes juridiques franco-américaines travaillant en coordination.
Troisièmement, la planification successorale s'accélère. Les dirigeants français qui ont acquis des résidences à Miami entre 2015 et 2020 en sont désormais à la phase de planification successorale. La prochaine décennie verra un volume important de mandats dans les domaines de la structuration des transferts intergénérationnels, de la planification des fiducies familiales et de l'intégration de l'immobilier à Miami dans des architectures patrimoniales familiales plus larges.
La lecture finale
Le modèle traditionnel part du principe que l'immobilier transfrontalier relève d'une transaction ponctuelle. Un acheteur français acquiert une résidence à Miami et la relation prend fin à la signature de l'acte de vente. Ce modèle a été dépassé par la réalité. Le client français qui achète à Miami aujourd'hui revient l'année suivante pour une transaction hôtelière, l'année d'après pour un partenariat de développement, et l'année d'après encore pour une mission de structuration patrimoniale intergénérationnelle.
Le cabinet, qui dispose d'une structure complète (bureau à Paris, exécution en français, relations avec la banque privée française, coordination juridique intégrée entre les États-Unis et la France, et une capacité opérationnelle totale dans les secteurs de l'hôtellerie, de la promotion immobilière, des fonds d'investissement et du résidentiel), est parfaitement positionné pour la décennie à venir.
Alure Capital est cette société.