Le comté de Miami-Dade présente des disparités selon le type de bien immobilier, et cet écart se manifeste d’abord au niveau des stocks avant de se refléter dans les prix. L’association MIAMI REALTORS a publié le 16 septembre 2026 son rapport portant sur le mois d’août, indiquant que l’offre de maisons individuelles représentait 4,9 mois de stock et que le délai médian entre la mise en vente et la signature du contrat était de 40 jours, contre 51 jours un an plus tôt. L'offre de logements en copropriété s'élevait à 12,1 mois et le délai médian à 66 jours. Le prix médian des maisons individuelles s'élevait à 680 000 dollars, en hausse de 3,82 % par rapport à l'année précédente ; celui des logements en copropriété s'élevait à 408 000 dollars, en baisse de 0,49 %. Les achats au comptant représentaient 37,8 % des ventes conclues et 50,5 % des ventes d’appartements en copropriété existants, contre un chiffre national d’environ 27 % que MIAMI REALTORS attribue à la National Association of Realtors.
Cette divergence revêt davantage d’importance pour un acheteur étranger que pour un acheteur local, car l’appartement en copropriété est le produit qui lui est le plus souvent proposé : c’est vers ce segment, caractérisé par des prix plus abordables et un parc immobilier près de trois fois plus important, que les capitaux transfrontaliers ont tendance à se diriger. Les achats étrangers ont reculé au cours de la même période. L’Association nationale des agents immobiliers a indiqué le 29 juillet 2026, pour la période allant d’avril 2025 à mars 2026, que les achats effectués par des acquéreurs étrangers s’élevaient à 45,3 milliards de dollars pour 67 100 logements existants, soit une baisse de 19,1 % en valeur, la Floride arrivant en tête avec 20 % de ces achats.
La loi FIRPTA prévoit une retenue à la source de 15 % du prix de vente brut prélevée auprès du vendeur étranger lors de la signature de l'acte de vente ; cette retenue ne constitue pas l'impôt proprement dit. La loi sur la fiscalité des investissements immobiliers étrangers (Foreign Investment in Real Property Tax Act) s'applique en vertu de l'article 1445 du Code des impôts américain (Internal Revenue Code), qui impose à l'acheteur de déduire et de retenir à la source 15 % du montant réalisé. Le montant réalisé correspond au prix de vente, et non à la plus-value. La révision de janvier 2026 des instructions du formulaire 8288 confirme que ni le taux ni les seuils n’ont changé pour 2026.
C’est précisément cette distinction qui fait perdre de l’argent aux vendeurs transfrontaliers. L’impôt fédéral est calculé sur la plus-value au taux applicable aux plus-values à long terme, qui, pour 2026, s’élève à 0 % jusqu’à 49 450 dollars de revenu imposable, à 15 % jusqu’à 545 500 dollars et à 20 % au-delà de ce montant pour un contribuable célibataire, conformément à la procédure fiscale 2025-32. L’impôt de 3,8 % sur les revenus nets d’investissement ne s’applique pas, car l’article 1411(e)(1) exclut les étrangers non résidents, et l’État de Floride ne prélève pas d’impôt sur le revenu. Pour un actif ayant connu une plus-value modeste, 15 % du prix brut peuvent dépasser le montant total de l’impôt dû, et l’excédent n’est remboursé que sur présentation du formulaire 1040-NR.
« La retenue à la source n’est pas un impôt, et la différence correspond à un besoin de trésorerie », a déclaré Adam Redolfi, associé fondateur d’Alure Capital. « Quinze pour cent du prix brut sont versés le jour de la vente. Le remboursement intervient après le dépôt de la déclaration fiscale pour l’année concernée. Les vendeurs qui n’ont pas anticipé cet écart doivent le financer, quel qu’en soit le coût. »
Il existe deux réductions, qui s’appliquent toutes deux à l’acheteur plutôt qu’au vendeur. Le taux tombe à 10 % lorsque le montant réalisé est supérieur à 300 000 dollars mais n’excède pas 1 000 000 de dollars et que l’acheteur acquiert le bien pour l’utiliser comme résidence, et la retenue à la source est supprimée en dessous de 300 000 dollars dans les mêmes conditions, que l’IRS définit comme l’existence de projets concrets de la part de l’acheteur ou d’un membre de sa famille de résider dans le bien pendant au moins 50 % des jours où il est utilisé par quiconque au cours de chacune des deux premières périodes de douze mois suivant le transfert. Un vendeur étranger dont l’acheteur est un investisseur ou une entité ne peut bénéficier d’aucune de ces deux mesures et n’a aucun contrôle sur le profil de l’acheteur.
Le formulaire 8288-B réduit la retenue à la source au montant de l'impôt effectivement prévu, et l'IRS précise qu'il traitera normalement une demande dans les quatre-vingt-dix jours suivant la réception d'un dossier complet. Ce délai est plus long que la plupart des clôtures de transactions à Miami, ce qui fait de ce certificat une décision opérationnelle prise au moment de la mise en vente plutôt qu'une décision fiscale prise lors de la clôture. Un vendeur ne disposant pas d’un numéro d’identification fiscale américain ne recevra pas non plus de formulaire 8288-A tamponné, document sur lequel repose le crédit d’impôt.
Un étranger non résident qui loue un bien immobilier aux États-Unis est imposé par défaut, en vertu de l'article 871(a), à hauteur de 30 % du loyer brut, sans déduction pour les intérêts, les taxes foncières, les assurances, l'amortissement ou les frais de gestion ; le locataire ou le gestionnaire immobilier qui verse ce loyer est tenu de prélever un retenue à la source au même taux, sauf si le propriétaire fournit le formulaire W-8ECI.
Le choix prévu à l'article 871(d) considère que les revenus sont effectivement liés à une activité commerciale ou professionnelle exercée aux États-Unis, ce qui les soumet à une imposition nette selon des taux progressifs après déductions ; la convention fiscale entre la France et les États-Unis prévoit une voie parallèle à l'article 6. Ce choix s’effectue au moyen d’une déclaration signée jointe au formulaire 1040-NR, conformément à la règle 1.871-10(d)(1) du règlement du Trésor, et, une fois révoqué, il ne peut être renouvelé avant la cinquième année d’imposition suivant la révocation. Dans le cas d’un bien immobilier locatif financé par endettement et faisant l’objet d’un amortissement, ce choix fait souvent la différence entre une situation imposable et une situation fiscalement avantageuse, et il s’agit de l’élément le plus fréquemment omis dans les dossiers relatifs à la propriété transfrontalière.
Un non-résident qui n’est pas citoyen américain bénéficie d’un crédit de 13 000 dollars en vertu de l’article 2102(b)(1), ce qui équivaut à une exonération de 60 000 dollars sur les biens situés aux États-Unis. Ce seuil n’est pas indexé sur l’inflation, le taux maximal de l’impôt fédéral sur les successions est de 40 %, et les biens immobiliers situés en Floride sont considérés comme des biens situés aux États-Unis. Le fait de les détenir par l'intermédiaire d'une SARL à associé unique n'y change rien, et le fait de les détenir par l'intermédiaire d'une société américaine transforme ces biens immobiliers en actions situées aux États-Unis plutôt que de les en exclure.
C'est au niveau de l'allègement conventionnel que le chiffre évolue. La convention de 1978 entre la France et les États-Unis relative aux droits de succession et aux droits de donation, telle que modifiée par le protocole du 8 décembre 2004, remplace l'abattement forfaitaire par un abattement au prorata. L'article 12, paragraphe 3, multiplie l'abattement unifié dont bénéficie un citoyen américain par le rapport entre la succession brute située aux États-Unis et la succession brute mondiale, avec un seuil minimal de 13 000 dollars au niveau national. La loi publique n° 119-21, signée le 4 juillet 2025, a porté le montant de l’exonération de base pour une personne domiciliée aux États-Unis à 15 000 000 $ pour 2026, soit un crédit de 5 945 800 $ ; le crédit au prorata dont bénéficie une personne domiciliée en France a donc augmenté en conséquence.
C'est la proportion qui détermine le résultat. La convention offre la meilleure protection lorsque l'actif américain représente une part importante d'un patrimoine mondial modeste, et la moins bonne lorsqu'un appartement de taille moyenne à Miami fait partie d'un patrimoine européen considérable. Il ne s'agit pas d'une exonération de 15 000 000 $ applicable de manière générale aux acheteurs étrangers, et les conventions similaires conclues avec d'autres juridictions sont régies par des conditions différentes.
Les États-Unis ne représentent que la moitié du calcul, et la convention fiscale du pays d’origine se révèle rarement conforme aux attentes des acquéreurs. La convention fiscale entre la France et les États-Unis du 31 août 1994 illustre bien ce piège, car elle applique deux méthodes d’allègement différentes au sein d’un même article. En ce qui concerne les revenus locatifs, l’article 6 rend le loyer imposable aux États-Unis et l’article 24, paragraphe 1, point a), sous-point i), accorde à un résident français un crédit d’impôt égal à l’impôt français sur ce revenu. Les instructions officielles relatives au formulaire français 2047 précisent que l’impôt français désigne généralement l’impôt sur le revenu majoré des cotisations sociales, qui s’élèvent à 17,2 %. Le crédit d’impôt absorbe ces deux éléments, et le loyer est ainsi exonéré.
En ce qui concerne les plus-values, l'article 24, paragraphe 1, point a), sous iii), fait expressément référence à l'article 13, paragraphe 1, et accorde un crédit d'impôt limité au montant de l'impôt effectivement acquitté aux États-Unis, dans la limite de l'impôt français. Lorsque l’impôt américain est inférieur, la différence reste due en France au titre de l’impôt sur le revenu (19 %) et des charges sociales (17,2 %), majorée d’une surtaxe comprise entre 2 % et 6 % au-delà d’une plus-value imposable de 50 000 €. L’abattement français lié à la durée de détention élimine finalement cette base imposable, au bout de vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu et de trente ans pour les charges sociales. C’est dans le cas d’une détention de courte durée, avec un amortissement important, que l’écart est le plus important.
Ce principe s'applique au-delà de la France. Un acquéreur étranger doit vérifier, avant l'acquisition, quelle méthode d'allègement la convention de son pays d'origine applique à une plus-value, car ce n'est souvent pas celle qui s'applique aux loyers. L’impôt sur la fortune fonctionne de la même manière : la France impose ses résidents sur leur patrimoine immobilier mondial dont la valeur imposable nette dépasse 1 300 000 €, à un taux compris entre 0,50 % et 1,50 %, et l’article 24, paragraphe 1, point c), n’accorde un crédit d’impôt que pour l’impôt sur la fortune payé aux États-Unis, dans la limite de l’impôt français. Il n’existe pas d’impôt fédéral sur la fortune, ce crédit est donc nul.
Une LLC américaine à associé unique est considérée comme une entité transparente au regard de l’impôt fédéral sur le revenu, conformément à la règle 301.7701-3(b)(1) du règlement du Trésor ; son propriétaire est donc réputé détenir directement les biens, ce qui n’a aucune incidence sur l’imposition sur le revenu ou les droits de succession. Elle assure la séparation de la responsabilité en vertu de la législation de l’État et entraîne une obligation de déclaration au niveau fédéral : une entité transparente détenue par des étrangers doit déposer chaque année le formulaire 5472 accompagné d’un formulaire 1120 pro forma. La pénalité s’élève à 25 000 dollars, majorée de 25 000 dollars supplémentaires pour chaque période de trente jours pendant laquelle le manquement persiste après le délai de préavis de quatre-vingt-dix jours.
Une société américaine applique le taux d'imposition des sociétés de 21 % prévu à l'article 11(b), perd le bénéfice des taux d'imposition individuels applicables aux plus-values à long terme au moment de la sortie et se voit imposer une deuxième tranche d'imposition lors de la distribution ; une société étrangère est soumise à un impôt de 30 % sur les bénéfices des succursales prévu à l'article 884(a), dont le montant peut être réduit en vertu d'une convention fiscale pour un résident éligible. Chacune d'entre elles échange un coût annuel connu contre un résultat en matière de droits de succession qui n'est avantageux qu'à partir d'une certaine taille de patrimoine.
Les entités de droit civil étrangères nécessitent une attention particulière. Une SCI française ne figure pas sur la liste des sociétés en tant que telles figurant au règlement du Trésor américain 301.7701-2(b)(8)(i), qui ne mentionne que la société anonyme pour la France. Il s’agit d’une entité éligible dont la classification américaine par défaut dépend du fait que ses associés bénéficient ou non d’une responsabilité limitée en vertu du droit applicable et de ses propres statuts ; elle peut donc être classée comme une société de personnes, comme une association imposable en tant que société, ou comme une entité transparente, ce qui entraîne des conséquences sensiblement différentes en cas de sortie. Cette classification est déterminée sur la base des documents, grâce à une expertise juridique intégrée, et jamais par une règle générale.
L'impôt foncier est calculé différemment pour un non-résident. Le comté de Miami-Dade a adopté pour 2025 un taux d'imposition total, toutes autorités fiscales confondues, de 19,9878 pour mille dans la ville de Miami et de 18,7601 à Miami Beach. Un non-résident ne peut pas bénéficier de l’exonération fiscale pour résidence principale ; l’évaluation reste donc à la juste valeur et la limite applicable est le plafond de 10 % prévu pour les biens non résidentiels par l’article 193.1554 du Code de la Floride, qui ne couvre pas les prélèvements des districts scolaires, représentant environ un tiers de la facture. En matière d’assurance, la tendance s’est inversée : l’Office of Insurance Regulation de Floride a fait état, le 1er juillet 2026, d’une prime moyenne dans le comté de Miami-Dade, risques liés au vent compris, de 5 975 dollars, la tendance à la baisse des tarifs amorcée en 2024 s’étant poursuivie en 2026.
Les charges de copropriété constituent le poste pour lequel il n'existe aucune statistique publique fiable et qui représente le passif caché le plus important. Aucune série de données gouvernementales ne recense les charges de copropriété ; les chiffres disponibles proviennent des portails d’annonces immobilières et des agences immobilières. Ce qui est établi relève de la loi. L’article 718.112(2)(g) du Code de la Floride exige une étude de réserve pour l’intégrité structurelle de chaque immeuble de trois étages habitables ou plus, avec une échéance fixée au 31 décembre 2025 qui est déjà passée et une date limite repoussée au 31 décembre 2026, et le projet de loi 913 de la Chambre des représentants, entré en vigueur le 1er juillet 2025, autorise un conseil d’administration, à la majorité, à suspendre les cotisations à la réserve pendant deux exercices budgétaires consécutifs au maximum, pour un budget adopté au plus tard le 31 décembre 2028, mais uniquement si une inspection intermédiaire a été réalisée au cours des deux années civiles précédentes et uniquement pour financer les réparations recommandées par cette inspection. Des charges mensuelles modérées figurant dans une annonce de 2026 ne constituent donc pas la preuve qu’un immeuble dispose d’un financement suffisant, et selon l’interprétation d’Alure Capital elle-même – plutôt que d’une conclusion publiée –, ce régime explique en partie la divergence observée en août.
Le financement est limité pour la même raison. Seuls 21 des 2 397 immeubles en copropriété répartis dans les trois comtés du sud de la Floride sont agréés par la Federal Housing Administration, soit 0,9 %, selon les données de MIAMI REALTORS du 16 septembre 2026. L’enquête « Primary Mortgage Market Survey » de Freddie Mac, qui fournit une moyenne hebdomadaire plutôt qu’une cotation quotidienne, a établi le taux fixe à 30 ans à 6,95 % pour la semaine se terminant le 17 septembre 2026, contre 6,26 % un an plus tôt ; toutefois, cette enquête porte sur les prêts conformes accordés à des emprunteurs disposant d’un apport de 20 % et d’un historique de crédit américain, ce qui ne correspond pas au profil des ressortissants étrangers. Les programmes destinés aux ressortissants étrangers sont des produits de portefeuille gérés en dehors des agences, et les courtiers de Floride proposent des apports personnels compris entre 25 % et 40 %, une fourchette qui correspond à la pratique du marché plutôt qu’à une statistique publiée.
« Les acheteurs qui réussissent ici déterminent leur stratégie de sortie avant même de choisir l’emplacement », explique Adam Redolfi, né à Nice et conseiller spécialisé dans l’axe Miami-Paris depuis plus de quinze ans. « La structure, la durée de détention et l’article de la convention fiscale applicable à la plus-value. Tout le reste du dossier est négociable. »
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La loi FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) s'applique en vertu de l'article 1445 du Code des impôts américain (Internal Revenue Code) et impose à l'acheteur de prélever à la source 15 % du montant brut réalisé lorsqu'une personne étrangère vend un bien immobilier situé aux États-Unis. Ce taux est ramené à 10 % lorsque le montant réalisé est compris entre 300 000 et 1 000 000 de dollars et que l’acheteur utilise le bien à titre de résidence, et la retenue à la source est supprimée pour les montants inférieurs ou égaux à 300 000 dollars dans les mêmes conditions. Les instructions du formulaire 8288 de janvier 2026 confirment ces chiffres pour 2026.
Non. La retenue à la source au titre de la loi FIRPTA constitue un paiement anticipé sur l’obligation fiscale du vendeur. L’impôt est calculé sur la plus-value aux taux applicables aux plus-values à long terme, soit 0 %, 15 % ou 20 %, conformément à la procédure fiscale 2025-32, sans tenir compte de l’impôt de 3,8 % sur les revenus nets d’investissement, auquel l’article 1411(e)(1) ne s’applique pas aux étrangers non résidents. Tout excédent est récupéré en déposant le formulaire 1040-NR, ou réduit à l’avance au moyen d’un certificat de retenue 8288-B, pour lequel l’IRS indique qu’il prendra normalement une décision au plus tard le quatre-vingt-dixième jour suivant la réception d’une demande complète.
Un non-résident qui n'est pas citoyen américain bénéficie, en vertu de l'article 2102(b)(1), d'un crédit de 13 000 dollars, équivalant à une exonération de 60 000 dollars, sur un taux maximal de 40 %. Une convention fiscale en matière de droits de succession peut remplacer ce crédit par une part au prorata du crédit américain total : en vertu de l’article 12, paragraphe 3, de la convention entre la France et les États-Unis relative aux droits de succession et aux droits de donation, telle que modifiée en 2004, un résident français bénéficie du crédit accordé aux citoyens américains, multiplié par le rapport entre la valeur des biens situés aux États-Unis et la valeur brute de la succession mondiale. La loi publique n° 119-21 a porté le montant de l’exonération de base pour 2026 à 15 000 000 $, soit un crédit de 5 945 800 $ avant calcul au prorata.
Adam Redolfi, associé fondateur d’Alure Capital, est né à Nice. De langue maternelle française et anglaise, il a réalisé plus de 1,25 milliard de dollars de transactions au cours de plus de quinze ans dans les secteurs de l’immobilier résidentiel, commercial, de la promotion immobilière et de la levée de fonds. Alure Capital est un « multi-family office » spécialisé dans l’immobilier, implanté à Miami, New York et Paris, qui conseille des familles très fortunées (UHNWI) sur des acquisitions transfrontalières entre la France et les États-Unis.
Alure Capital est un « multi-family office » spécialisé dans l’immobilier, au service des particuliers très fortunés (UHNWI), des family offices et des investisseurs institutionnels. Courtage, private equity, acquisition d’hôtels, promotion immobilière, immobilier commercial et expertise juridique intégrée au sein d’une même structure. Trois bureaux, à Miami, New York et Paris, et une capacité de conseil international couvrant 40 destinations. La société est dirigée par Adam Redolfi, associé fondateur né à Nice, qui a réalisé plus de 1,25 milliard de dollars de transactions au cours de plus de quinze ans d’activité. Elle s’appuie sur une équipe multilingue de professionnels formés à la finance, maîtrisant sept langues. Mandats strictement « off-market ». Processus protégés par des accords de confidentialité (NDA). Conseil exclusif. Alure Capital ne s’adresse pas au grand public. Elle ne fait pas de publicité. Elle ne privilégie pas le volume. Chaque mandat est exécuté dans le cadre d’un accord de confidentialité. Contact : contact@alurecapital.com
Communiqué statistique mensuel de MIAMI REALTORS, 16 septembre 2026, et rapport international, 27 janvier 2026. Association nationale des agents immobiliers (National Association of Realtors), « Transactions internationales dans l’immobilier résidentiel américain », 29 juillet 2026. Internal Revenue Service : retenue à la source au titre de la loi FIRPTA, exceptions à la retenue à la source au titre de la loi FIRPTA, certificats de retenue à la source et droits de succession pour les non-résidents non citoyens des États-Unis ; instructions relatives au formulaire 8288 (révision de janvier 2026), au formulaire 5472 et au formulaire 706-NA. Articles 11, 871, 884, 1411, 1445 et 2102 du Code des impôts ; règlements du Trésor 301.7701-2, 301.7701-3 et 1.871-10 ; procédure fiscale 2025-32 et loi publique 119-21. Conventions France-États-Unis du 31 août 1994 (articles 6, 13, 23 et 24) et du 24 novembre 1978, telle que modifiée en 2004 (article 12). Directoire général des finances publiques françaises, notes d’orientation relatives au formulaire 2047 et formulaire 2042-IFI. Statuts de Floride 193.1554 et 718.112(2)(g), et projet de loi de la Chambre des représentants n° 913. Évaluateur immobilier de Miami-Dade, Office de la réglementation des assurances de Floride et Freddie Mac. Chiffres au 20 septembre 2026.
